Сколько можно вернуть при покупке квартиры в 2026 году?

Лимит расходов на жильё — 2 000 000 ₽, на проценты по ипотеке — 3 000 000 ₽. Возврат равен фактически уплаченному НДФЛ в пределах этих лимитов: при ставке 13% это до 260 000 и 390 000 ₽ соответственно, всего до 650 000 ₽ на человека. Супруги могут удвоить сумму — до 1,3 млн ₽ на семью, распределив расходы между собой.

Можно ли получить вычет по процентам ипотеки за другой объект?

Нет. Вычет по процентам предоставляется только по одному объекту, и его остаток не переносится на новое жильё. Основной вычет за покупку, наоборот, при неполном использовании переносится на следующие объекты и годы.

Как работает упрощённый порядок вычета через банк?

Банк, через который оформлялась сделка, сам передаёт данные в ФНС. В личном кабинете налогоплательщика появляется предзаполненное заявление — его нужно только проверить и подписать. Декларацию 3-НДФЛ и справки прикладывать не требуется.

Когда пенсионер может вернуть налог за годы до выхода на пенсию?

Пенсионеры вправе перенести остаток вычета на три года, предшествующие году выхода на пенсию или году покупки. Работающий пенсионер заявляет вычет на общих основаниях, неработающий — за предыдущие периоды, когда НДФЛ уплачивался.

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году: лимиты и порядок

При покупке квартиры государство возвращает уплаченный НДФЛ: базовый лимит расходов — 2 000 000 ₽ (возврат до 260 000 ₽ при ставке 13%), по процентам ипотеки — ещё 3 000 000 ₽ (до 390 000 ₽). Максимум на одного человека — 650 000 ₽, на семью из двух супругов — до 1,3 млн ₽. Право возникает с года регистрации права собственности, а для новостроек — с подписания акта приёмки. Ниже — лимиты, три способа оформления и типичные ситуации, когда вычет теряют.

Лимиты вычета в 2026 году

Вычет состоит из двух независимых частей с отдельными лимитами:

Часть вычета	Лимит расходов	Максимальный возврат при ставке 13%
За покупку жилья	2 000 000 ₽	260 000 ₽
По процентам ипотеки	3 000 000 ₽	390 000 ₽
Итого на человека	5 000 000 ₽	650 000 ₽

С 2025 года действует пятиступенчатая шкала НДФЛ от 13% до 22%. Лимиты вычета от этого не изменились, но сумма возврата равна фактически уплаченному налогу: при доходах, попадающих под повышенные ставки, вернуть можно больше — до 440 000 ₽ по базовой части и до 660 000 ₽ по процентам. Налог с продажи квартиры считается по той же шкале — механика разобрана в статье о НДФЛ при продаже жилья.

В лимит базовой части входят не только стоимость квартиры, но и расходы на отделку (если в договоре указано, что жильё передаётся без неё) и проценты по ипотеке — по отдельному лимиту. В вычете откажут, если продавец — взаимозависимое лицо (например, близкий родственник), а также если оплата шла за счёт маткапитала или господдержки: эти суммы из базы исключаются.

Кто и когда получает право

Вычет доступен налоговым резидентам с официальным доходом, облагаемым НДФЛ. Право возникает:

На вторичном рынке — с даты регистрации права собственности в Росреестре.
В новостройке — с даты подписания акта приёмки по договору долевого участия; заявить вычет раньше нельзя, даже если оплата прошла за годы до сдачи дома.
По квартире с эскроу и проектным финансированием — тот же порядок, что и по ДДУ.

Декларировать вычет можно в любой год после возникновения права — срок давности не ограничен. Но возврат идёт только за те годы, когда платился НДФЛ, поэтому у работающих с серой зарплатой часть вычета фактически сгорает.

Три способа оформления

Через декларацию 3-НДФЛ. Классический путь: после окончания года заполняется декларация в личном кабинете ФНС, прикладываются договор, платёжные документы и выписка из ЕГРН. Камеральная проверка занимает до трёх месяцев, затем в течение месяца деньги приходят на счёт. Тем же декларационным порядком оформляются и другие возвраты — например, вычет за лечение и лекарства или вычет за обучение.

Через работодателя. В году покупки можно не ждать его окончания: ФНС по заявлению выдаёт уведомление о праве на вычет, и работодатель перестаёт удерживать НДФЛ с зарплаты до исчерпания лимита. Удобно, если возврат нужен крупными частями прямо в год покупки.

Упрощённый порядок. Для сделок с недвижимостью, оформленных через банки-участники обмена данными, работает беззаявительный сценарий: банк сам передаёт сведения в ФНС, в личном кабинете появляется предзаполненное заявление, декларацию и справки прикладывать не нужно. Если данные поступили до 25 февраля, решение принимается до 20 марта, иначе — в течение 20 рабочих дней после подписания заявления.

Распределение между супругами и пенсионеры

Жильё, купленное в браке, — совместная собственность, поэтому лимит 2 млн ₽ на жильё и 3 млн ₽ на проценты можно распределить между супругами в любой пропорции по заявлению. Максимальная отдача для семьи — по полному лимиту каждому: до 1,3 млн ₽ суммарно. Право на вычет по базовой части у каждого супруга возникает один раз в жизни (остаток переносится), по процентам — строго один объект.

Пенсионеры имеют дополнительную льготу: остаток вычета переносится на три года, предшествующих году выхода на пенсию или году покупки жилья. Это позволяет вернуть налог даже тем, кто уже перестал работать, — за периоды, когда НДФЛ уплачивался. Независимо от возраста полезно проверить кадастровую оценку приобретаемой квартиры — от неё зависят и налог на имущество, и возможные налоговые последствия при перепродаже: см. разбор кадастровой стоимости квартиры.

Пример расчёта

Супруги купили квартиру за 9 млн ₽ в ипотеку под 14% на 20 лет. В первый год они уплатили около 830 000 ₽ процентов. Заявление о распределении: по 50% расходов каждому. Базовая часть: по 4,5 млн ₽ на супруга — больше лимита 2 млн, поэтому каждый исчерпает её за счёт НДФЛ за несколько лет и получит максимум. Проценты: за первый год каждый заявляет по 415 000 ₽ расходов — возврат по ставке 13% составит по 53 950 ₽, а общий процентный лимит в 3 млн ₽ на человека выбирается к концу срока кредита. Итог семьи: до 2,6 млн ₽ возврата за все годы кредита — цифры каждого года зависят от уплаченного НДФЛ, поэтому при небольшой зарплате вычет растягивается на максимальный срок.

Типичные ошибки

Заявить вычет в год оплаты ДДУ, не дождавшись акта. Для новостроек право наступает только с подписанием акта приёмки — декларация в более ранний год не принимается.
Потерять проценты по рефинансированию. Проценты по новому кредиту, которым рефинансировалась ипотека, включаются в вычет, но только если в договоре прямо указано цель — рефинансирование ипотечного кредита.
Делить лимит по старым правилам. До 2014 года вычет давался один раз на объект, после — на человека с переносом остатка. Покупавшие жильё до 2014 года не могут добрать лимит по новой квартире.
Забыть про перенос остатка. Если квартира стоит меньше 2 млн ₽, недоиспользованный остаток базовой части переносится на следующую покупку — отказываться от него нельзя, заявление не требуется.

Итог

Лимиты 2026 года: 2 млн ₽ на жильё и 3 млн ₽ на ипотечные проценты; возврат — по фактически уплаченному НДФЛ, от 650 000 ₽ на человека при ставке 13%.
Супруги распределяют расходы и удваивают возврат — до 1,3 млн ₽ на семью.
Три способа оформления: декларация 3-НДФЛ, через работодателя, упрощённый порядок с предзаполненным заявлением в личном кабинете ФНС.
Базовая часть переносится на новые объекты, процентная — нет; пенсионеры переносят остаток на три предыдущих года.
Декларировать можно в любой год после возникновения права — но возврат идёт только за годы с уплаченным НДФЛ.

Материал носит справочный характер и не является юридической консультацией.