Налоговые вычеты при покупке жилья и по процентам ипотеки

Покупка жилья с ипотекой даёт право на два отдельных налоговых вычета: за сами расходы на квартиру — до 260 000 рублей, за уплаченные банку проценты — до 390 000 рублей. Максимум — 650 000 рублей возврата НДФЛ на человека. Оба вычета описаны в статье 220 Налогового кодекса, и в 2026 году правила не изменились: право одно, объекты разные, способы получения — два.

Два вычета и их лимиты

Возврат — это 13% с расходов в пределах лимита. Если жильё стоит меньше 2 млн, остаток основного вычета не сгорает: его можно дополучить с другой покупки. Лимит по процентам — один на человека и один объект, дополучить его с новой ипотеки нельзя. Возврат в обоих случаях ограничен уплаченным за год НДФЛ: вернуть больше, чем отдали государству за год, не получится.

Кто имеет право

• Налоговый резидент РФ с доходов, облагаемых по ставке 13%: зарплата, доходы по договорам, сдача имущества.
• Жильё расположено в России и оформлено в собственность (для новостройки право возникает с подписания акта приёмки).
• Сделка не с близким родственником и не взаимозависимым лицом.
• Право на основной вычет ранее не использовано (с 2014 года остаток переносится на другие объекты).
• Материнский капитал и субсидии из вычета исключаются: считаются личные расходы.

Отдельный случай — пенсионеры: у них остаток вычета можно перенести на три предыдущих года, когда был облагаемый доход. А супругам вычет удваивается: если квартира стоит 6 млн, каждый заявляет свой лимит — семья возвращает до 1,3 млн рублей.

Проверьте и способ оплаты: если жильё оплачено полностью за счёт материнского капитала или госсубсидии, вычета по этим суммам нет. Если частично — считается только личная часть расходов, подтверждённая документами. Это касается и процентов: субсидированная часть ставки не увеличивает возврат, заявляются фактически уплаченные банку проценты по договору.

Как получить: два пути

Через ФНС — одной суммой. После года, в котором возникло право, подаются декларация 3-НДФЛ и заявление с документами: договор, выписка из ЕГРН, платёжные документы, справка банка об уплаченных процентах. Камеральная проверка до трёх месяцев, затем возврат на счёт. Уплаченные по ипотеке проценты заявляются ежегодно или за несколько лет сразу.

Через работодателя — без декларации. Право подтверждается в ФНС, налоговая передаёт данные работодателю, и тот перестаёт удерживать НДФЛ с зарплаты. Плюс — деньги начинают поступать уже в текущем году, минус — мелкими частями. Удобно для процентов по длинной ипотеке: писать заявление раз в год.

Фактические проценты за каждый год берутся из справки банка, поэтому не теряйте доступ к старым договорам: при рефинансировании ипотеки вычет сохраняется, если новый кредит целевой, — понадобится справка о процентах по обоим договорам.

Какие документы готовить

Набор документов стандартный и собирается один раз: паспорт, декларация 3-НДФЛ (при возврате через ФНС), справка о доходах, договор купли-продажи или ДДУ с актом приёмки, выписка из ЕГРН, платёжные документы и справка банка об уплаченных процентах для ипотечного вычета. Если собственников несколько — добавляются документы о долях и заявления о распределении расходов между супругами.

Формы подаются электронно через личный кабинет налогоплательщика — там же отслеживается статус камеральной проверки. При возврате у работодателя вместо декларации подаётся заявление о подтверждении права на вычет, и налоговая в течение месяца уведомляет работодателя.

И не забывайте про сроки давности по возврату: вычет за год можно заявить в течение трёх последующих лет. Если доход в год покупки был маленьким, а теперь вырос, остаток переносится на будущее без ограничения срока — заявляйте по мере появления облагаемого дохода.## Частые вопросы и ошибки

• Платёж по ипотеке ≠ проценты. В аннуитете большая часть первых платежей — проценты, и вычет считается именно по ним; тело кредита в вычет не входит. Как устроены платежи — в материале аннуитетный или дифференцированный платёж.
• Перекредитование. Вычет по процентам сохраняется при рефинансировании, если в новом договоре указано целевое назначение.
• Долевая собственность. Каждый собственник заявляет свою долю расходов; лимит 2 млн — на человека, а не на объект.
• Забытые годы. Вычет можно заявлять за три предыдущих года: если купили квартиру и молчали, возврат за прошлые годы ещё доступен.
• Самозанятые без НДФЛ 13% в текущем статусе вычет не получают — нужен облагаемый доход, например зарплата по совместительству.

НДФЛ здесь встречается с инвестициями: принцип «государство возвращает часть уплаченного налога» работает и на фондовом рынке. Для сравнения — льгота долгосрочного владения при продаже бумаг освобождает от НДФЛ прибыль после трёх лет владения, а инвестиционные вычеты и ИИС снижают налоги у тех, кто вкладывается. Покупка жилья через цифровые инструменты тоже развивается: ипотечные ЦФА показывают, как банки токенизируют жилищные кредиты.

И следите за актуальностью правил перед подачей: лимиты и порядок вычетов периодически пересматриваются. Проверить действующие условия удобно в личном кабинете налогоплательщика — формы и подсказки там обновляются автоматически.

Итог

• Два независимых вычета: до 260 000 ₽ за покупку (лимит 2 млн) и до 390 000 ₽ по процентам (лимит 3 млн), итого до 650 000 ₽.
• Возврат — 13% от расходов в пределах лимита и не больше уплаченного за год НДФЛ.
• Право возникает с регистрации собственности (для новостроек — с акта приёмки); вычет можно забрать за три прошлых года.
• Два способа: через ФНС одной суммой или через работодателя без декларации; оба можно комбинировать.
• Супругам лимиты удваиваются, пенсионеры переносят вычет на прошлые годы, а рефинансирование ипотеки право на вычет сохраняет.

Материал носит справочный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.