Налог на имущество организаций: признаётся ли ЦФА с недвижимостью объектом обложения
Содержание статьи
Если компания владеет цифровыми финансовыми активами, обеспеченными правами на недвижимость (ЦФА на арендные права, на будущую передачу помещения, на залоговое право — как устроена токенизированная недвижимость через ЦФА, мы объясняли отдельно), возникает вопрос: нужно ли платить налог на имущество организаций?
Ответ — нет. ЦФА, даже обеспеченные недвижимостью, не признаются объектом обложения налогом на имущество организаций. Причина проста: ЦФА — это цифровые права, а не сама недвижимость. Из этого следуют практические выводы для обеих сторон сделки: инвестор не получает налоговых обязанностей собственника, а эмитент не освобождается от них самим фактом выпуска. Ниже — юридическая логика, разбор типовых ситуаций и чек-лист проверки выпуска перед покупкой.
Почему ЦФА не являются объектом налога на имущество
Налог на имущество организаций регулируется главой 30 НК РФ. Статья 374 НК РФ определяет объект обложения как имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии с главой 30, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств. К объектам основных средств относятся материальные активы со сроком полезного использования более 12 месяцев и стоимостью более 100 000 рублей.
ЦФА — нематериальный актив. Статья 2 259-ФЗ определяет ЦФА как цифровое право. Даже если базовым активом ЦФА является здание или земельный участок, сам ЦФА остаётся цифровым правом — правом требования к эмитенту. Право требования не является имуществом в смысле ст. 374 НК РФ (о том, на каком счёте отражать ЦФА у инвестора, — отдельная статья).
Для сравнения: если компания владеет облигацией, обеспеченной залогом недвижимости (закладная), компания не платит налог на имущество с этой облигации. Налог платит собственник недвижимости (эмитент или залогодатель), а не владелец облигации. ЦФА с недвижимостью работают так же.
Для эмитента ЦФА на недвижимость
Если компания-эмитент выпустила ЦФА, обеспеченные правами на принадлежащую ей недвижимость, и при этом продолжает владеть этой недвижимостью на своём балансе — она платит налог на имущество организаций с этой недвижимости. Выпуск ЦФА не освобождает от налога на имущество.
Если недвижимость передана в залог по ЦФА, залог не влияет на объект обложения. Залогодатель (эмитент) продолжает числить недвижимость на балансе и платить налог. Статья 374 НК РФ не делает исключений для заложенного имущества.
Если эмитент передал недвижимость по договору аренды, а ЦФА дают право на арендные платежи, ситуация зависит от того, на чьём балансе учитывается недвижимость. При финансовой аренде (лизинге) объект может учитываться на балансе лизингополучателя — тогда он и платит налог.
Отдельный нюанс — объекты из кадастрового перечня: торговые и офисные центры, помещения под бизнес. По ним налог считается не от среднегодовой балансовой стоимости, а от кадастровой (ст. 378.2 НК РФ), что обычно означает более высокую нагрузку. Выпуск ЦФА под залог такого объекта порядок расчёта не меняет, но увеличивает постоянные расходы эмитента — при оценке устойчивости выпуска инвестору полезно учитывать и эту статью затрат.
Для инвестора
Инвестор, купивший ЦФА, обеспеченные недвижимостью, не становится собственником недвижимости. Он остаётся кредитором эмитента с правом требования (такие инструменты часто используют для диверсификации портфеля через ЦФА на золото и недвижимость). Налог на имущество он не платит.
Это касается и юридических, и физических лиц. Физическое лицо не платит налог на имущество (ст. 401 НК РФ) с ЦФА — он платит налог на имущество только с реальной недвижимости, стоящей на кадастровом учёте.
Налог на землю и транспортный налог
Если ЦФА обеспечены земельным участком (в том числе выпускаются ЦФА на право аренды земельного участка), инвестор не платит земельный налог (ст. 388 НК РФ). Земельный налог платит собственник земельного участка — эмитент.
Транспортный налог (ст. 356 НК РФ) также не возникает у владельца ЦФА на транспортные средства. Право требования к эмитенту не создаёт обязанности платить транспортный налог.
Разбор типовых ситуаций
На практике примеры выпусков на недвижимость и агроактивы показывают разные структуры обеспечения — от залога готовых зданий до прав на будущую передачу помещений (примеры собраны в материале о токенизации недвижимости и агроактивов). Сведём типовые ситуации в таблицу.
| Ситуация | Кто платит налог на имущество |
|---|---|
| Компания купила ЦФА, обеспеченные залогом офисного здания | Налог платит эмитент-залогодатель с недвижимости на своём балансе; владелец ЦФА — ничего |
| Эмитент выпустил ЦФА под арендные права на свой торговый центр | Эмитент — с самого центра как объекта основных средств; держатель ЦФА — ничего |
| ЦФА дают право на будущую передачу квартиры в новостройке | Налог не возникает до регистрации права собственности на квартиру |
| Недвижимость продана, обеспечение заменено на другое | Новый собственник платит с даты перехода права |
| Ипотечные выпуски на базе закладных | Налог платят собственники самих квартир; владелец ЦФА — нет |
Особый случай: ЦФА с закладными
Залоговая ипотека устроена сложнее обычного залога: закладная — это ценная бумага, удостоверяющая право на получение выплат по ипотечному кредиту. Когда банки и специализированные компании секьюритизируют ипотечные портфели в формате цифровых прав, инвестор покупает долю в потоке платежей заёмщиков, а не сами квартиры. О механике таких выпусков подробно написано в материале о ЦФА с закладными. Для налога на имущество это означает простое правило: квартиры числятся за собственниками жилья, и налоговая обязанность остаётся у них, а не у держателей ЦФА.
Как проверить выпуск перед покупкой
- Прочитать решение о выпуске: какой базовый актив, в чьей собственности он находится, передан ли в залог.
- Понять, остаётся ли недвижимость на балансе эмитента — именно с неё он продолжит платить налог на имущество.
- Проверить, не относится ли объект к кадастровому перечню: для торговых и офисных объектов налог выше, а значит, больше нагрузка на денежный поток эмитента.
- Отделить налог на имущество от других налогов: с купонного дохода по ЦФА инвестор платит НДФЛ или налог на прибыль — правила налогообложения доходов по ЦФА в 2026 году разобраны отдельно.
Что ещё учесть: налог на прибыль и НДС
Налог на имущество — не единственный вопрос у компаний, работающих с ЦФА на недвижимость. С 2026 года проценты по долговым ЦФА включаются в общую налоговую базу по налогу на прибыль, а услуги операторов и механика выпуска имеют свои особенности по НДС. Эти аспекты влияют на экономику выпуска сильнее, чем налог на имущество, который стороны сделки просто не платят по цифровым правам.
Источники
- Статья 374 НК РФ — объекты налогообложения налогом на имущество организаций
- Федеральный закон №259-ФЗ — «О цифровых финансовых активах, цифровой валюта и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
- [Информация ЦБ РФ] — официальные материалы регулятора
Материал носит справочный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Дополнительно по теме
- Налог на имущество организаций в 2026 году: авансы и сроки четвёртого квартала — подробный разбор с примерами расчёта
Часто задаваемые вопросы
- Если ЦФА дают право на получение квартиры (ЦФА на строящееся жильё), нужно ли будущему владельцу платить налог на имущество?
- До момента оформления права собственности на квартиру налог на имущество не возникает. ЦФА — это право требования на передачу квартиры. После оформления права собственности (выписка из ЕГРН) — да, собственник платит налог на имущество физических лиц.
- Компания учитывает ЦФА на счёте 58 «Финансовые вложения». Платится ли налог на имущество с остатка по этому счёту?
- Нет. Финансовые вложения (счёт 58) не являются объектами основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций.
- Если компания-эмитент продала недвижимость, обеспечивавшую ЦФА, как это влияет на налоги?
- Продажа недвижимости — реализация для целей налога на прибыль (ст. 249 НК РФ). Налог на имущество с момента перехода права собственности к покупателю перестаёт начисляться. Если ЦФА обеспечены проданной недвижимостью, эмитент обязан обеспечить замену обеспечения или погасить ЦФА досрочно.