Налог на имущество организаций: признаётся ли ЦФА с недвижимостью объектом обложения

Если компания владеет цифровыми финансовыми активами, обеспеченными правами на недвижимость (ЦФА на арендные права, на будущую передачу помещения, на залоговое право), возникает вопрос: нужно ли платить налог на имущество организаций?

Ответ — нет. ЦФА, даже обеспеченные недвижимостью, не признаются объектом обложения налогом на имущество организаций. Причина проста: ЦФА — это цифровые права, а не сама недвижимость.

Почему ЦФА не являются объектом налога на имущество

Налог на имущество организаций регулируется главой 30 НК РФ. Статья 374 НК РФ определяет объект обложения как имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии с главой 30, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств. К объектам основных средств относятся материальные активы со сроком полезного использования более 12 месяцев и стоимостью более 100 000 рублей.

ЦФА — нематериальный актив. Статья 2 259-ФЗ определяет ЦФА как цифровое право. Даже если базовым активом ЦФА является здание или земельный участок, сам ЦФА остаётся цифровым правом — правом требования к эмитенту. Право требования не является имуществом в смысле ст. 374 НК РФ.

Для сравнения: если компания владеет облигацией, обеспеченной залогом недвижимости (закладная), компания не платит налог на имущество с этой облигации. Налог платит собственник недвижимости (эмитент или залогодатель), а не владелец облигации. ЦФА с недвижимостью работают так же.

Для эмитента ЦФА на недвижимость

Если компания-эмитент выпустила ЦФА, обеспеченные правами на принадлежащую ей недвижимость, и при этом продолжает владеть этой недвижимостью на своём балансе — она платит налог на имущество организаций с этой недвижимости. Выпуск ЦФА не освобождает от налога на имущество.

Если недвижимость передана в залог по ЦФА, залог не влияет на объект обложения. Залогодатель (эмитент) продолжает числить недвижимость на балансе и платить налог. Статья 374 НК РФ не делает исключений для заложенного имущества.

Если эмитент передал недвижимость по договору аренды, а ЦФА дают право на арендные платежи, ситуация зависит от того, на чьём балансе учитывается недвижимость. При финансовой аренде (лизинге) объект может учитываться на балансе лизингополучателя — тогда он и платит налог.

Для инвестора

Инвестор, купивший ЦФА, обеспеченные недвижимостью, не становится собственником недвижимости. Он остаётся кредитором эмитента с правом требования. Налог на имущество он не платит.

Это касается и юридических, и физических лиц. Физическое лицо не платит налог на имущество (ст. 401 НК РФ) с ЦФА — он платит налог на имущество только с реальной недвижимости, стоящей на кадастровом учёте.

Налог на землю и транспортный налог

Если ЦФА обеспечены земельным участком, инвестор не платит земельный налог (ст. 388 НК РФ). Земельный налог платит собственник земельного участка — эмитент.

Транспортный налог (ст. 356 НК РФ) также не возникает у владельца ЦФА на транспортные средства. Право требования к эмитенту не создаёт обязанности платить транспортный налог.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Если ЦФА дают право на получение квартиры (ЦФА на строящееся жильё), нужно ли будущему владельцу платить налог на имущество?

Ответ: До момента оформления права собственности на квартиру налог на имущество не возникает. ЦФА — это право требования на передачу квартиры. После оформления права собственности (выписка из ЕГРН) — да, собственник платит налог на имущество физических лиц.

Вопрос: Компания учитывает ЦФА на счёте 58 «Финансовые вложения». Платится ли налог на имущество с остатка по этому счёту?

Ответ: Нет. Финансовые вложения (счёт 58) не являются объектами основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций.

Вопрос: Если компания-эмитент продала недвижимость, обеспечивавшую ЦФА, как это влияет на налоги?

Ответ: Продажа недвижимости — реализация для целей налога на прибыль (ст. 249 НК РФ). Налог на имущество с момента перехода права собственности к покупателю перестаёт начисляться. Если ЦФА обеспечены проданной недвижимостью, эмитент обязан обеспечить замену обеспечения или погасить ЦФА досрочно.

Источники

• Статья 374 НК РФ — объекты налогообложения налогом на имущество организаций
• Федеральный закон №259-ФЗ — «О цифровых финансовых активах, цифровой валюта и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
• Информация ЦБ РФ — официальные материалы регулятора