Налог при дарении недвижимости: кто платит, а кто освобождён
Содержание статьи
Налог при дарении недвижимости платит не тот, кто дарит, а тот, кто получает. Размер зависит от одной детали — степени родства: подарок от близкого родственника налогом не облагается, от всех остальных — облагается по ставке 13%. Разбираем полный порядок: кому и сколько платить, когда подавать декларацию и что будет с налогом при продаже подаренной квартиры.
Кто платит, а кто нет
Дарение безвозмездно: даритель ничего не получает, дохода у него не возникает — налога для него нет в любом сценарии. Одаряемый, наоборот, получает имущество стоимостью в миллионы, и по общему правилу это его доход в натуральной форме.
| Сценарий | Налог у одаряемого | Декларация 3-НДФЛ |
|---|---|---|
| Дарение от близкого родственника | Нет (п. 18.1 ст. 217 НК) | Не нужна |
| Дарение от других лиц (квартира, дом, доля) | Да: 13% (15% с дохода свыше 2,4 млн ₽ в год) | Нужна |
| Дарение денег или движимого имущества от физлица | Нет | Не нужна |
Обратите внимание на последнюю строку: обычные подарки деньгами, техникой, мебелью от любых физлиц НДФЛ не облагаются. Жёсткое правило действует именно для недвижимости, транспортных средств, акций и долей — там освобождение есть только у близких родственников.
Перечень близких родственников
Освобождение применяется к членам семьи и близким родственникам в понимании Семейного кодекса: супруги, родители и дети, усыновители и усыновлённые, бабушки, дедушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры (у последних — общий хотя бы один родитель).
Что не входит: дяди и тёти, племянники, двоюродные братья и сёстры, невестки, зятья, тёщи и свекрови. Дарение от них — налогооблагаемое событие, даже если отношения в семье тёплые. Сводные братья и сёстры без общего родителя тоже не проходят под освобождение. Проверьте себя по списку до подписания договора — от этого зависит и декларация, и сумма. Статус не зависит от того, жили вы вместе или вели общий бюджет: значение имеет только родство или усыновление.
Сколько платят остальные и в какой срок
Налоговая база — стоимость полученной недвижимости. Практика упростилась: по данным Росреестра налоговый орган сам рассчитывает НДФЛ и присылает уведомление, поэтому главная задача одаряемого — вовремя подать декларацию. Занижать стоимость в договоре бессмысленно: по недвижимости налоговая база не может быть меньше 70% кадастровой стоимости.
Порядок такой: декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом дарения; уплата налога — до 15 июля. Ставка — 13%; если совокупный годовой доход превысит 2,4 млн ₽, к превышению применяется ставка 15% (прогрессивная шкала НДФЛ). Пропуск срока оборачивается штрафом за непредставление декларации и пенями за каждый день просрочки платежа. Общий список ситуаций, когда нужна декларация, собран в статье о том, кто должен подавать 3-НДФЛ: полный список случаев.
Продажа подаренной квартиры: срок владения 3 или 5 лет
Дарение запускает отсчёт минимального срока владения, который определяет налогообложение будущей продажи. Если недвижимость подарил близкий родственник — срок 3 года. Во всех остальных случаях дарения — 5 лет. Подержали квартиру дольше срока — продали без НДФЛ и без декларации.
Продажа раньше срока возвращает нас к стандартным правилам: декларация, налог 13–15% с разницы между доходом от продажи и вычетом 1 млн ₽ (или расходами прежнего собственника, если они подтверждены). Подробные расчёты — в статье про налог с продажи квартиры: сроки владения и вычеты. Тот же принцип 3/5 лет работает и для других способов приобретения — наследства, приватизации, покупки. Отсчёт срока начинается с даты регистрации права собственности одаряемого — она видна в выписке ЕГРН.
Дарение не недвижимости: деньги, доли и цифровые активы
С другими активами картина иная. Деньги и движимое имущество от физических лиц НДФЛ не облагаются независимо от родства, поэтому перевод от друга «на день рождения» — не налоговое событие. А вот дарение цифровых финансовых активов рассматривается через призму денежных требований: как устроено налогообложение ЦФА при дарении между родственниками и что меняется при передаче активов не родным людям, описано в отдельных разборах, включая материал о том, можно ли подарить цифровой финансовый актив другому человеку. Для бизнеса нюансов больше: передача между компаниями и налоговые риски договора дарения разобраны на примере дарения ЦФА между юридическими лицами.
Типичные ошибки и риски
- Встречные обязательства в договоре. Если за подарок предусмотрен ответный взнос (деньги, уход за дарителем), сделка перестаёт быть дарением: налоговый орган может переквалифицировать её в куплю-продажу со всеми последствиями для обеих сторон.
- Молчание вместо декларации. «Налоговая не знает» — иллюзия: данные о переходе прав на недвижимость поступают в ФНС из Росреестра автоматически.
- Смешение сроков. Освобождение от НДФЛ при дарении и минимальный срок владения при продаже — разные нормы; первая зависит от родства, вторая от основания получения квартиры.
Ещё один практичный аспект — режим подаренного имущества в браке. Полученное в дар остаётся личным имуществом одаряемого: при разводе оно не делится, даже если семья пользовалась квартирой вместе. Это делает дарение распространённым инструментом семейного планирования — и ещё одной причиной считать налоговые последствия заранее: они ложатся на получателя, а не на дарителя.
Итог
- Платит одаряемый; даритель налога не несёт ни при каких условиях.
- Близкие родственники по СК (супруги, родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, братья и сёстры) освобождены полностью по п. 18.1 ст. 217 НК.
- Остальные платят 13% (15% с дохода свыше 2,4 млн ₽ в год): декларация до 30 апреля, уплата до 15 июля; сумму налоговая рассчитает по данным Росреестра.
- Продажа подаренной квартиры без налога — через 3 года при дарении от близкого родственника и через 5 лет в остальных случаях.
- Дарение с встречными обязательствами — риск переквалификации сделки.
Материал носит справочный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Часто задаваемые вопросы
- Кто платит налог при дарении квартиры — даритель или одаряемый?
- Платит одаряемый — тот, кто получил недвижимость в дар: у него возникает доход в натуральной форме. Даритель налога не платит, потому что при дарении он ничего не получает взамен и дохода не имеет. Исключение из уплаты — дарение между членами семьи и близкими родственниками по ст. 217 НК.
- Какие родственники освобождены от налога при дарении?
- Перечень определён Семейным кодексом и применяется через п. 18.1 ст. 217 НК: супруги, родители и дети, усыновители и усыновлённые, бабушки, дедушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Дарение между ними налогом не облагается, декларацию подавать не нужно.
- Как рассчитывается НДФЛ, если даритель — не близкий родственник?
- Налоговая база — стоимость полученной недвижимости; налоговая сама рассчитает сумму по данным Росреестра и пришлёт уведомление. Ставка — 13%, а при годовом доходе свыше 2,4 млн ₽ — 15% с превышения. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.
- Когда можно продать подаренную квартиру без налога?
- Если квартира подарена близким родственником, минимальный срок владения — 3 года; во всех остальных случаях — 5 лет. После истечения срока доход от продажи НДФЛ не облагается. Продажа раньше срока означает декларацию и налог с учётом вычета 1 млн ₽.