Какой налог платит самозанятый за аренду квартиры?

4% с суммы арендной платы, если арендатор — физическое лицо, и 6%, если квартира снимает организация или ИП. Налог считается автоматически в приложении «Мой налог» после выдачи чека и списывается до 28-го числа следующего месяца. Декларации подавать не нужно.

Как налоговая узнаёт о нелегальной сдаче квартиры?

Источников несколько: объявления на площадках, показания соседей, банковские операции по регулярным поступлениям на карту, данные управляющих компаний и проверок при заявлениях арендаторов. Регулярные одинаковые переводы от разных людей — типичный маркер для автоматических систем банка и ФНС.

Обязательно ли страховать квартиру, которую сдаёшь?

Нет, страхование не является обязательным условием сдачи жилья — закон этого не требует. Но полис стоит дешевле одного конфликта: затопленные соседи и порча имущества при аренде случаются, и страховое возмещение защищает и собственника, и арендатора.

Что выгоднее для сдачи квартиры: НПД или патент?

При невысокой арендной плате выгоднее самозанятость: 4% от фактического дохода, платите только за полученные деньги. Патент имеет фиксированную региональную стоимость — он выигрывает в дорогих регионах, где 4% от аренды превышает цену патента. Сравните цену патента для своей площади на калькуляторе ФНС с четырьмя процентами от платы.

Налог с аренды квартиры: как платить законно в 2026 году

Легально сдавать квартиру можно тремя способами: по декларации НДФЛ со ставкой 13%, как самозанятый с налогом 4–6% и без деклараций либо с патентом по фиксированной региональной цене. Для большинства собственников, сдающих одну-две квартиры физлицам, самый простой и дешёвый вариант — самозанятость. Разберём каждый способ по цифрам и срокам.

Три способа платить налог с аренды

Способ	Сколько платить	Отчётность	Кому подходит
НДФЛ	13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год, свыше — 15%	декларация 3-НДФЛ раз в год	тем, кто не хочет регистрировать статус
Самозанятость (НПД)	4% с физлиц, 6% с юрлиц	нет, только чеки из приложения	сдача собственного жилья — стандартный путь
Патент	фиксированная региональная стоимость	заявление на патент, без декларации	дорогие квартиры в регионах с низкой ценой патента

Все три способа дают одинаковый юридический результат: доход легален, договор можно спокойно заключать, а арендатору удобно перечислять деньги безналом.

Самозанятость: базовый сценарий

Аренда собственного жилого помещения — разрешённая деятельность для налога на профессиональный доход. Порядок такой: регистрируетесь в приложении «Мой налог», заключаете договор и выдаёте чек на каждую полученную сумму — при ежемесячных платежах это один чек в месяц. Налог считается автоматически, вычет стартовых 10 000 ₽ первые месяцы снижает фактическую ставку до 3% с физлиц.

Важно: сдавать по НПД можно только своё жильё. Квартиры родственников, нежилые помещения и перепродажа прав аренды под режим не подпадают — там нужна ИП-схема. Полная пошаговая настройка описана в инструкции про регистрацию самозанятости, а детальный сценарий именно для аренды — в материале про сдачу квартиры через самозанятость.

НДФЛ: классический путь с декларацией

Если статус самозанятого не привлекает, доход от аренды облагается НДФЛ как обычный доход физлица. Ставка — 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год, свыше этой суммы применяется 15%. Сроки фиксированные: декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля.

Минусы очевидны: ставка втрое выше, чем у самозанятого с физлицом, плюс ежегодная возня с декларацией. Плюсы — не нужен статус и приложение, подходит тем, кто сдаёт жильё эпизодически.

Патент: когда он выигрывает

Патент заменяет налог фиксированным платежом, стоимость которого устанавливает регион исходя из площади, местоположения и предполагаемого дохода. Логика проста: чем дороже район и больше квартира, тем дороже патент.

Патент выгоден, когда фиксированная стоимость ниже, чем 4% от фактической аренды, — типично для дорогих квартир в крупных городах. Есть и риск: патент платится независимо от простоя. Пустовала квартира три месяца — стоимость патента не пересчитывается, тогда как самозанятый при простое просто не выдаёт чек и не платит налог. Точную цену для своего случая считайте на калькуляторе патента на сайте ФНС.

Штрафы за нелегальную аренду

Уклонение обходится дороже легального налога:

Непредставленная декларация — штраф 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 ₽ и не более 30%.
Неуплаченный налог — штраф 20% от недоимки, а при доказанном умысле — 40%.
Пени — начисляются за каждый день просрочки.
Уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ — при крупной недоимке и систематическом уклонении.

Практический вывод: легализация стоит 4–6% дохода, а обнаружение схемы стоит налога за прошлые годы, штрафов и пеней одновременно. Арифметика в пользу легальности.

Что ещё учесть собственнику

Налог — не единственная часть легальной аренды. Понадобится грамотный договор с описью имущества и понятными условиями выселения, а доходность стоит посчитать честно — об этом в материале про реальную доходность аренды квартиры. Если жильё со временем будет продаваться, вспомните правила про налог с продажи квартиры — минимальный срок владения и вычеты влияют на итоговую выгоду больше, чем год аренды. А тем, кто сравнивает квартиру как инвестицию с финансовыми инструментами, подойдёт разбор ЦФА против сдачи недвижимости в аренду.

Пошаговый план легализации

Если квартира сдавалась без налогов, довести ситуацию до легального состояния можно за несколько шагов:

Выберите способ — для типовой сдачи физлицам это самозанятость: регистрация в «Мой налог» занимает минуты.
Оформите договор с текущим арендатором — это защищает обе стороны и фиксирует размер платы.
Выдавайте чеки с текущего месяца — налог пойдёт только с новых платежей.
Разберитесь с прошлым — подайте декларации за прошедшие периоды и уплатите налог до того, как приедет требование: самостоятельная явка всегда дешевле штрафа, начисленного после проверки.
Наладьте рутину — чек раз в месяц, копилка на налог, сверка с личным кабинетом ФНС раз в квартал.

По давним периодам с крупными суммами стоит заранее заказать у налоговой сверку расчётов — она покажет, что уже учтено и сколько реально начислено, до того как вы заплатите лишнего.

Арифметика: легальность против штрафа

Сравните две траектории на одной квартире. Легальный путь: 4% от платы ежемесячно — при простой сдаче это сопоставимо с одной-двумя неделями аренды в год. Нелегальный: при обнаружении — НДФЛ 13% за все годы, плюс штраф 20% или 40% при умысле, плюс пени за каждый день. Даже без уголовной части счёт складывается в пользу легальности с большим отрывом. Добавьте сюда спокойствие при банковских переводах: арендаторы платят безналом, и регулярные поступления на карту уже давно не остаются незамеченными.

Итог

Легальных способа три: НДФЛ 13–15% с декларацией, самозанятость 4–6% без отчётности, патент с фиксированной региональной ценой.
Для одной-двух квартир, сдаваемых физлицам, самозанятость обычно самая простая и дешёвая.
Декларация по НДФЛ — до 30 апреля, уплата — до 15 июля следующего года.
Патент выгоден при дорогой аренде, но платится и в простой.
Штрафы за нелегальную сдачу складываются из налога за прошлые годы, пени и 20–40% штрафа — это дороже легального платежа.

Материал носит справочный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.