НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году: минимальный срок владения и вычеты

НДФЛ с продажи квартиры в 2026 году платить не нужно, если она находилась в собственности дольше минимального срока: 3 года для единственного жилья и для квартир, полученных по наследству, в дар от близкого родственника, через приватизацию или ренту, 5 лет — во всех остальных случаях. Если срок не выдержан, налог считается по прогрессивной шкале (13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год, 15% с превышения), а базу уменьшает вычет 1 млн ₽ или документированные расходы на покупку. Декларация подаётся до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля.

Минимальный срок владения: таблица случаев

Единственное жильё — при условии, что на момент продажи у продавца нет другого жилья в собственности. Есть нюанс: квартира, купленная в течение 90 дней до продажи, не учитывается как «второе жильё». Это позволяет, например, продать старую квартиру после покупки новой в одну цепочку. Срок владения считается с даты записи в ЕГРН, а для унаследованного жилья — со дня смерти наследодателя, что подробно разобрано в материале о продаже квартиры, полученной по наследству. Для долевой собственности, доли которой проданы одной сделкой, срок считается по каждой доле, а вычет 1 млн ₽ делится между продавцами пропорционально долям.

Как считается налог, если срок не выдержан

Налоговая база — доход от продажи, уменьшенный на один из двух вычетов на выбор:

1. Фиксированный вычет 1 млн ₽ — для жилья (250 тыс. ₽ для иного имущества). Выгоден, когда расходы на покупку подтвердить нечем: подарок, наследство, давняя покупка.
2. Вычет на расходы на приобретение — из дохода вычитается цена, за которую квартира покупалась, при наличии документов. Выгоднее при перепродаже дорогого жилья: налог платится только с фактической разницы.

Пример: квартира куплена за 7 млн ₽, продана через два года за 8,5 млн ₽. С вычетом на расходы база — 1,5 млн ₽, налог по ставке 13% — 195 000 ₽. С фиксированным вычетом база была бы 7,5 млн ₽ — очевидно, что документы о расходах экономят сотни тысяч.

Две защиты против занижения цены в договоре. Первая — правило кадастра: если доход по договору ниже 0,7 × кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, налог считается от этой кадастровой величины. Вторая — прогрессивная шкала: при годовом доходе свыше 2,4 млн ₽ (включая зарплату и другие доходы) избыточная часть облагается по ставке 15%. Нерезиденты платят 30% и не имеют права на вычеты, но с 2019 года минимальные сроки владения им тоже освобождают от налога.

Декларация и сроки

Если минимальный срок выдержан — декларация не нужна вовсе. Если нет, порядок такой:

1. До 30 апреля года после продажи — подать 3-НДФЛ (продали в 2026-м — декларация до 30.04.2027).
2. До 15 июля — уплатить налог.
3. Штраф за несдачу декларации — 5% неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки (максимум 30%, минимум 1000 ₽), за просрочку платежа — пени.

Даже при нулевом налоге (расходы равны доходу) декларация обязательна: налоговая увидит сделку в ЕГРН, а необразованность от штрафа не спасает. Если в одном году продано несколько объектов, все они попадают в одну декларацию, а вычет 1 млн ₽ распределяется между ними по заявлению. Полный список случаев, когда нужна декларация, собран в обзоре о подаче 3-НДФЛ за 2025 год.

Пошаговый алгоритм после продажи

1. Посчитать срок владения — с даты в ЕГРН или, для наследства, со дня смерти наследодателя. Срок выдержан — налога и декларации нет, шаг 5.
2. Собрать документы о расходах — договор покупки, платёжные поручения, расписки. Без них доступен только вычет 1 млн ₽.
3. Выбрать вычет — сравнить 1 млн ₽ с документированными расходами и применить больший (для нескольких объектов — распределить по заявлению).
4. Проверить кадастровый тест — цена договора против 0,7 × кадастровой стоимости на 1 января года продажи; базой станет большая из величин.
5. Подать декларацию до 30 апреля следующего года — в личном кабинете ФНС по данным из ЕГРН, приложить подтверждающие документы.
6. Уплатить налог до 15 июля — при просрочке начисляются пени от ключевой ставки ЦБ.

Тот же алгоритм работает и для унаследованной квартиры — но там вычет на расходы обычно недоступен, если наследодатель покупал жильё давно и документы не сохранились: применяется фиксированный вычет. Если продажа сопровождается одновременной покупкой нового жилья, обе сделки встречаются в декларации: право на имущественный вычет за покупку может компенсировать налог с продажи в том же календарном году.

Как законно уменьшить налог

• Дождаться минимального срока. Самый простой способ: разница между продажей «на месяц раньше» и «на месяц позже» — это весь НДФЛ с базы.
• Выбрать вычет на расходы, а не фиксированный 1 млн, если покупка документирована и дороже миллиона.
• Распределить доли: вычет 1 млн ₽ при продаже долевой собственности в разных сделках даётся каждой доле отдельно — в семьях это иногда выгоднее общей продажи.
• Проверить кадастровую стоимость заранее: если она завышена, оспорить её до продажи — от неё зависит и налог при заниженной цене, и ежегодный налог на имущество (механика — в статье о налоге на имущество физлиц, а порядок оспаривания — в разборе кадастровой стоимости).

Итог

• Без налога: 3 года для единственного жилья, наследства, дарения от близких, приватизации и ренты; 5 лет — в остальных случаях.
• При продаже раньше срока: 13% с дохода до 2,4 млн ₽, 15% с превышения, 30% для нерезидентов.
• База уменьшается вычетом 1 млн ₽ или подтверждёнными расходами на покупку; занижение цены ниже 0,7 кадастра бесполезно — налог считают от кадастровой величины.
• Декларация до 30 апреля, налог до 15 июля; штраф за декларацию — от 1000 ₽.
• Унаследованная квартира отсчитывает срок со дня смерти наследодателя.

Материал носит справочный характер и не является юридической консультацией.