Сколько налога платит арендодатель на самозанятости?

На режиме НПД ставка составляет 4% при сдаче квартиры физическому лицу и 6% при сдаче юридическому лицу. Налог считается в приложении «Мой налог» с каждой полученной суммы, декларацию сдавать не нужно. Лимит годового дохода — 2,4 млн ₽.

Какой штраф грозит за нелегальную сдачу квартиры?

За неуплату налога предусмотрен штраф до 40% от скрытой суммы — помимо самого налога и пени. ФНС находит нелегальных арендодателей через показания счётчиков, платежи за коммунальные услуги и обращения соседей, поэтому срок давности по таким делам регулярно «срабатывает» с опозданием.

Нужно ли сдавать декларацию, если сдаёшь квартиру как самозанятый?

Нет. На НПД декларация не сдаётся: налог рассчитывается автоматически, а после каждого платежа от арендатора вы формируете чек в приложении. На УСН декларация нужна, плюс авансовые платежи раз в квартал, на общем режиме — 3-НДФЛ раз в год.

Можно ли уменьшить налог с аренды на расходы по квартире?

На НПД — нет: ставка 4% или 6% применяется к полной сумме дохода, налоговый вычет при сдаче квартиры не применяется. На общем режиме базу теоретически можно уменьшать на подтверждённые расходы, но тогда вы попадаете в декларации и полный учёт документов, что для типовой аренды редко оправдано.

Сдаю квартиру в аренду: какие налоги платит арендодатель

Легально сдавать квартиру можно по трём режимам: НПД (самозанятость) — 4% с аренды от физлица и 6% от юрлица, УСН «Доходы» — 6%, общий режим — НДФЛ 13% (15% с суммы годового дохода свыше 2,4 млн ₽). Для владельца одной-двух квартир почти всегда выгоднее самозанятость: минимум бумаг, декларации не нужны, налог считается автоматически.

Три легальных режима: условия и цифры

Режим	Ставка	Отчётность	Кому подходит
НПД (самозанятость)	4% с физлица, 6% с юрлица	чек в приложении, без деклараций	владелец 1–2 квартир, доход до 2,4 млн ₽ в год
УСН «Доходы»	6%	уведомление о переходе, декларация, авансы ежеквартально	несколько квартир или доход выше лимита НПД
Общий режим (НДФЛ)	13%, свыше 2,4 млн ₽ дохода — 15%	декларация 3-НДФЛ раз в год	ситуации с ИП на ОСН или особыми договорённостями

Лимит НПД — 2,4 млн ₽ дохода в год. Если аренда приносит больше (несколько объектов или дорогая квартира), самозанятость закрывается, и приходится выбирать между УСН и общим режимом.

Сколько платит владелец типовой однушки

Возьмём условный пример: однушка в региональном центре за 25 000 ₽ в месяц, 300 000 ₽ в год. При одинаковой арендной плате разница режимов видна сразу:

НПД при сдаче физлицу: 4% от 300 000 ₽ = 12 000 ₽ в год.
УСН «Доходы»: 6% от 300 000 ₽ = 18 000 ₽ в год, плюс дисциплина по авансам.
Общий режим: 13% от 300 000 ₽ = 39 000 ₽ в год и декларация 3-НДФЛ.

(Все суммы — условный расчёт для понимания пропорций; в вашем городе цифры будут другими, но соотношение ставок сохранится.)

Разница между режимами на одной квартире — порядка двух-трёх ежемесячных платежей в год. Именно поэтому регистрация в качестве самозанятого стала стандартом для арендодателей: налог ниже, а бюрократии меньше, чем при любом другом варианте.

Как оформить сдачу на НПД

Зарегистрируйтесь как самозанятый в приложении «Мой налог» — это 10 минут, без визитов в налоговую. Пошаговый порядок описан в материале про регистрацию самозанятости на НПД.
Заключите с арендатором договор найма. НПД не отменяет обычных правил договора: депозит, срок, ответственность сторон. Что проверить в тексте — в чек-листе про договор аренды квартиры для арендодателя.
После каждого получения денег формируйте чек в приложении и передавайте копию арендатору. Чек — это ваша «отчётность»: без него платежи юридически не признаются доходом по НПД.
Налог списывается автоматически с привязанной карты в срок до 28 числа следующего месяца. Декларацию сдавать не нужно.

Если хотите подробный разбор именно арендной специфики НПД — есть отдельный материал про сдачу квартиры через самозанятость пошагово.

Что включить в договор аренды

Депозит — обычно одна-две месячные платы; зафиксируйте, из чего он удерживается и когда возвращается.
Индексация — пропишите, как и когда может расти плата (например, раз в год на уровень инфляции), иначе единственный инструмент — новый договор.
Коммунальные платежи — разделите: что входит в плату, что арендатор оплачивает по счётчикам. Это снимает 90% споров.
Ответственность и порядок расторжения — сроки предупреждения, условия досрочного выезда, судьба депозита.

Хороший договор — это документ, который работает при конфликте, поэтому чем больше бытовых ситуаций в нём прописано, тем меньше поводов спорить. Не поленитесь приложить акт приёма-передачи с описанием состояния мебели и счётчиков: при выезде это единственная объективная точка сравнения, и именно она решает, возвращать ли депозит в полном объёме.

И помните про налоговую сторону: налоговый вычет при сдаче квартиры в аренду не применяется, налог считается с полной суммы дохода. «Оптимизация» через занижение суммы в договоре одновременно ослабляет и вашу юридическую позицию при споре с жильцом.

Риски нелегальной сдачи

Нелегальная сдача — это не «пока никто не заметил», а накапливающийся долг перед государством. Штраф за неуплату налога достигает 40% от скрытой суммы, плюс сами налоги и пени. Типичные сценарии обнаружения: донос соседей, проверка после отключения коммунальных услуг за неуплату, расхождение показаний счётчиков. Подробности о последствиях — в материале о том, что бывает за неуплату налогов.

Сильный аргумент против «серой» сдачи и экономический: на НПД вы отдаёте 4–6% дохода, а рискуете 40% штрафом и конфликтом с жильцами без правовой защиты. Договор и чеки — это ещё и способ выселить неплательщика и взыскать долг, а не только вопрос налога.

Отдельно про мифы, которые всё ещё гуляют среди арендодателей. «Никто не узнает» — узнают: налоговая сопоставляет данные банков, показания счётчиков и объявления. «Платить сложно» — сложнее, чем кажется: приложение само считает налог и списывает его автоматически, от арендодателя нужен только чек. «Соседи не донесут» — донесут, особенно после первого затопления или ночного шума; легальный договор с жильцами снижает и саму вероятность таких конфликтов, потому что порядок в квартире прописан.

Аренда как инвестиция: взгляд шире

Сдача квартиры — один из инструментов сбережения капитала наряду с финансовыми активами, и полезно понимать его реальную доходность: как считаются чистые деньги от аренды после налогов, простоев и ремонтов — в материале про доходность аренды квартиры. А если сравнивать жильё как актив с цифровыми финансовыми активами — где нет жильцов и коммунальных, но нет и материального объекта, — посмотрите разбор ЦФА против недвижимости в аренду.

Итог

Легальные режимы для арендодателя: НПД 4%/6%, УСН «Доходы» 6%, общий режим НДФЛ 13% (15% свыше 2,4 млн ₽ дохода).
Для одной-двух квартир выгоднее самозанятость: без деклараций, налог 4% с платежей от физлиц.
Лимит НПД — 2,4 млн ₽ в год; выше — переход на УСН с уведомлением и квартальными авансами.
В договоре фиксируйте депозит, индексацию и порядок оплаты коммунальных услуг.
Штраф за нелегальную сдачу — до 40% скрытой суммы; легальный статус стоит дешевле одного конфликта.

Материал носит справочный характер и не является налоговой или юридической консультацией.