ЦФА на паи ЗПИФ – реализованные проекты
ЦФА на паи ЗПИФ – реализованные проекты
Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) — один из наиболее естественных базовых активов для ЦФА. ЗПИФ уже содержит пай, удостоверяющий право требования, что идеально подходит под определение ЦФА. На платформе Лайтхаус и Интегрити реализованы несколько выпусков ЦФА на паи ЗПИФ недвижимости.
Механизм
- Управляющая компания создаёт ЗПИФ недвижимости (например, на торговый центр);
- Фонд выпускает паи на 500 млн рублей;
- Оператор ЦФА выпускает цифровые финансовые активы, каждый из которых обеспечивает право требования на определённое количество паёв ЗПИФ;
- Инвесторы покупают ЦФА и получают доход: арендные платежи от объекта недвижимости (через купон) и прирост стоимости при погашении.
Реализованные проекты (на середину 2025 года)
| Объект | Тип ЗПИФ | Объём ЦФА | Доходность | Платформа |
|---|---|---|---|---|
| Торговый центр (Москва) | ЗПИФ недвижимости | 300 млн ₽ | 15,5% годовых | Лайтхаус |
| Складской комплекс (МО) | ЗПИФ недвижимости | 150 млн ₽ | 16% годовых | Лайтхаус |
| Офисное здание (СПб) | ЗПИФ недвижимости | 200 млн ₽ | 14,8% годовых | Интегрити |
Преимущества модели
- Дробление порога входа. Пай ЗПИФ стоит миллионы рублей. ЦФА позволяют войти от 10 000 ₽.
- Автоматизация. Купонные выплаты идут через смарт-контракт, управляющая компания не участвует в каждом переводе.
- Прозрачность. Все выплаты и переходы прав фиксируются в реестре.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Чем ЦФА на пай ЗПИФ отличается от самого пая?
Ответ: Юридически ЦФА — это право требования на передачу пая, а не сам пай. Право собственности на пай остаётся у фонда (или номинального держателя). Практически для инвестора разница минимальна.
Вопрос: Можно ли обменять ЦФА на реальный пай ЗПИФ?
Ответ: Да, при погашении ЦФА эмитент (фонд) передаёт паи инвестору. Но это целесообразно только если инвестор хочет управлять паями самостоятельно (что для розницы бессмысленно).
Вопрос: Что будет при банкротстве управляющей компании ЗПИФ?
Ответ: ЗПИФ — это имущество, обособленное от имущества управляющей компании. Банкротство УК не затрагивает фонд. ЦФА продолжают обеспечиваться паями.
Вопрос: Облагается ли доход двойным налогом (на уровне фонда и на уровне инвестора)?
Ответ: ЗПИФ не является налогоплательщиком. Налог платит инвестор при получении дохода от ЦФА. Двойного налогообложения нет.
Вопрос: Каков минимальный срок инвестирования?
Ответ: Зависит от конкретного выпуска. Обычно 1–3 года. Вторичный рынок позволяет выйти раньше, но с дисконтом.
Источники
- Федеральный закон № 259-ФЗ — «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
- Информация ЦБ РФ — официальные материалы регулятора
- Федеральный закон № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»